La nueva Ley Vivienda se publicó en el BOE el pasado 25 de mayo y ya se está poniendo en práctica. Según registra el mismo portal de “La Moncloa”, “La Ley por el Derecho a la Vivienda desarrolla el derecho recogido en la Constitución a una vivienda digna”. Busca que las personas con más dificultades de acceso pueden acceder a una residencia con medidas que benefician a estos colectivos como “el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas”. Se ha fijado un tope de la subida de los alquileres en el 3% revisable al 2025.
Sumado a esto, la Ley Vivienda fija en 5 las propiedades que debe tener una persona física o jurídica para considerarse «gran tenedor». El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda se aprobó en el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, el 27 de abril de 2023 por el Congreso y el por el Senado el pasado 17 de mayo. Finalmente, se publicó en el BOE el 25 de mayo como Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Está en el marco de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Cambios los alquileres: esto es lo que dice la Ley Vivienda
La Ley Vivienda incluye medidas para que la oferta de viviendas aumente a precios económicos, evitando que se lleguen a situaciones de tensión a la hora de negociar alquileres y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables para que puedan acceder a una vivienda digna. Por otro lado, brinda a comunidades autónomas y municipios herramientas que ayudarán a contener o reducir el importe del alquiler y aumentar el “parque de vivienda en alquiler social”.
Cualquier usuario/a que ha tenido que alquilar alguna vez sabe que son muchos los gastos que se deben afrontar. Más allá del alquiler en sí mismo, también está la fianza o la comisión para la inmobiliaria. Ahora las cosas han cambiado y el comunicado emitido por los grupos parlamentarios recoge que “los gastos y honorarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario”.
Esto quiere decir que, a partir de ahora, el arrendatario será el que tendrá que hacer frente al pago de la tarifa que cobre la empresa intermediaria. Se busca así terminar “con los abusivos gastos y honorarios inmobiliarios que impiden a muchas personas, especialmente a los y las jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone. El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere”.
La Ley Vivienda afecta a las “áreas de alta tensión del mercado inmobiliario”
La Ley Vivienda contempla el concepto “zonas de mercado residencial tensionado”. Estas áreas están donde el precio de las viviendas o los alquileres son tan altos que hay muchas familias que no pueden acceder a ellos. Las autoridades de las comunidades autónomas pueden declarar cuáles son estas zonas para que exista una mayor regulación y control sobre los precios. Para que una zona se considere tensionada, tendrá que cumplir unos de estos dos requisitos:
- Su precio tiene que haber aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor IPC en los últimos 5 años
- Que el valor medio de la vivienda supere el 30% del ingreso medio del área.
Los alquileres son más flexibles que antes
La Ley Vivienda registra que las prórrogas de los contratos de alquileres gozarán de una mayor flexibilidad. Si los inquilinos viven en una zona tensionada podrán pedir una prórroga extraordinaria al final del contrato. A no ser que ambas partes lleguen a otra determinación, el propietario o la propietaria de la vivienda está en la obligación de aceptar.
Ley Vivienda establece una nueva definición de Gran Tenedor
La Ley Vivienda ha revisado el concepto “gran propietario”. Antes esta definición contemplaba las personas que tenían a partir de 10 propiedades o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. No obstante, esta nueva ley ha supuesto una reducción y las comunidades autónomas pueden bajar este límite a 5 en las zonas declaradas como tensionadas.
Los propietarios contarán con incentivos fiscales
Pero no todos los beneficios han sido pensados para los inquilinos. La Ley Vivienda ha venido de la mano de nuevos incentivos fiscales para los propietarios. Con esta medida, el objetivo es reducir los precios de los alquileres de las zonas tensionadas. Esta ayuda puede ser un incentivo más que interesante para esos propietarios que piensan en poner sus inmuebles en alquiler. A los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona tensionada se les van a aplicar los siguientes incentivos fiscales en el IRPF:
- Bonificación del 50% a los caseros que alquilen su inmueble.
- Bonificación del 60% si la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación.
- Bonificación del 70% si es alquilada por primera vez y los inquilinos tienen entre 18 y 35 años.
- Si la propiedad se destina para el alquiler social “con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica”.
- Se recibirá una bonificación del 90% en el caso de que “la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior”.
Qué dice la Ley Vivienda sobre las propiedades desocupadas
La Ley Vivienda ha aumentado el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para los inmuebles que permanezcan vacíos durante un mínimo de dos años sin una justificación válida. Se aplica a las personas que tengan en propiedad 4 o más inmuebles de uso residencial. Con esto se busca que los propietarios alquilen antes de dejar sus casas vacías.
Estas son las medidas que trae la Ley Vivienda para los casos de desahucio
Asimismo, la Ley Vivienda también trae cambios en la regulación de los desahucios. Introduce una mayor protección a las familias vulnerables a nivel económico y social a través de una mejora en la comunicación entre los jueces y los servicios sociales. Hay nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazan los procesos más de dos años.
También se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante “alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política”, registra el portal inmobiliario “lemonline.com”.
El Parque de Vivienda Protegidas del Estado ha salido fortalecido
La Ley Vivienda fortalece el parque público de vivienda protegida, o sea viviendas propiedad del Estado que se destinan a proporcionar opciones de vivienda asequibles a familias en situación de vulnerabilidad. Esta ley pretende ampliar, conservar y mejorar ese parque de viviendas y establecer una calificación indefinida de la vivienda protegida.
La Ley Vivienda fomenta la colaboración entre sector público y privado
La Ley Vivienda viene con el concepto “vivienda asequible incentivada”, viviendas de titularidad privada que otorgan beneficios urbanísticos o fiscales a sus propietarios a cambio de poner los alquileres a precios bajos.
En conclusión, la Ley Vivienda ha sido hecha para que los propietarios se animen a alquilar más y los inquilinos tengan más facilidades para acceder a una vivienda digna sin gastos abusivos.